在商業過剩的存量時代,資產運營一直是地產與金融行業共同探索的領域。日前,大悅城地產(0207.HK)與發源於北京的老牌開發商華遠地產股份有限公司(下稱“華遠地產”,600743.SH)宣布,雙方將合作首個項目“石景山大悅城”,項目位於北京石景山區蘋果園,華遠主要負責開發,大悅城主要負責商業運營。
十年前在北京開出了第一個大悅城的大悅城地產走在了這場探索的前列。去年10月,該公司發布“大資管”計劃,宣布正式踏上從開發商向資產管理轉型的道路。而此番與華遠牽手,正是輸出商業地產管理能力的一次嚐試。存量時代,資管為大勢所趨,然而資產盤活不是易事,一方麵需要專業的團隊和能力,另一方麵需背後有資本循環平台作為支撐。對於眼下的中國的機構資本和開發商而言,這顯然是一條繞不過去的新賽道。
向華遠輸出管理
雙方的合作發布會在北京w酒店舉行,該酒店正是大悅城管理之資產之一。第一財經記者在發布會現場了解到,雙方合作的華遠石景山綜合體項目包含購物中心、高端寫字樓、大型停車場,位於建設中的蘋果園交通樞紐東側,總建築麵積約22萬平方米,已被石景山區政府列為重點項目柏傲灣示範單位
作為合作主體之一的華遠地產1980年代初進入房地產業。第一財經記者查詢公開資料發現,彼時華遠就曾參與了西單商業街的改造,並在地理上與大悅城西單項目存在交織。而中糧集團旗下首個大悅城項目西單大悅城正是位於由華遠地產主導開發的“西西工程”4號地塊中,以“華遠”命名的“華遠東街”通向其樓下。在上述發布會上,華遠地產董事長孫譽晏對在場媒體透露,此前曾有多家投資機構和專業運營商向華遠表示過合作願望,但華遠從公司背景、理念、實力、專業能力等方麵綜合考慮,最終選擇了大悅城地產。
大悅城地產為中糧集團旗下的地產業務平台,主要從事開發、經營、銷售、出租及管理綜合體和商業物業,如購物中心、酒店、辦公樓、酒店式公寓及休閑度假旅遊物業。官網信息顯示,該公司已在北京、上海、三亞、成都、南昌、蘇州及香港開發了18個物業項目。去年10月,同樣在W酒店,該公司宣布啟動“大資管”戰略,正式向資產管理轉型,希望以管理輸出、低成本收購等模式輕盈加速,將大悅城“資產做輕,成本做低,速度做快,回報做高”。去年其首個管理輸出項目為天津和平大悅城年底開業,昆明螺螄灣、貴陽大悅城兩個項目已簽訂框架協議,正在籌備中。針對雙方的戰略合作,中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政對記者表示,大悅城地產注重以經營客流為核心的強運營能力,對於輕資產拓展的項目,更希望通過品牌與管理輸出的方式來為資產創造價值。
這一轉型在收入結構上得到了體現。年報顯示,大悅城地產去年收入69.9億元,比上年的53.8億元增長29.8%。其中,投資物業及相關物業管理服務租金收入總額為31.2億元,同比增長17.6%,占比為44.6%;租金收入約21.0億元,同比增長21.5%。去年,其物業開發收入27.5億元,同比增長86.4%;物業管理及相關服務收入7685.5萬元,同比增長29.4%。
輕資產的機遇與難點
經曆了房地產高歌猛進的20年後,中國城市中沉澱了大量商業物業資產。加上近年開發商拿地時常被要求自持部分麵積,因此未來如何盤活手中存量,成為擺在開發商麵前的難題。自持模式相對散售而言資金沉澱大,因此是否能拓寬融資渠道、以輕資產方式盤活商業項目成為破局關鍵柏傲灣呎價

近一兩年來,隨著金融產品日益豐富,CMBS、RMBS和ABS成為目前最新也是頗具吸引力的投資商業物業的產品。具有發行價格低、流動性強、額度較大、資金運用靈活等優點的類REITs產品也一樣,可使長期“固定”的資產通過證券化在市場上流動起來,而且大大降低了投資門檻。於投資者而言,這些結構性產品的回報率高於企業債券,收益率相對較高,這些證券化產品類別相對豐富,可以覆蓋不同的風險回報偏好。據本報記者了解,2017年初,華遠就聯合恒泰證券,成功發行了規模為7.36億元的類REITs(房地產信托投資基金)產品。而大悅城去年也與國壽投資控股有限公司、新加坡政府產業投資有限公司,共同成立了國內第一家地產核心基金。
然而,資產與資本的對接並不是輕易達成的。仲量聯行華東區投資部總監邵律對第一財經記者透露,目前中國的資產持有者對證券化的需求很普遍,但遇到最大的問題是,資產現有品質或租金收益與持有者期望的產品發行規模不匹配。資產持有方主要關注資產身上的哪些資質呢?戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰進一步對本報記者分析,通過審慎完善的物業盡職調查,篩選出具有潛力、高素質物業作為REITs的基礎資產,是風險控製的重要手段之一。如何選擇優質的物業作為資產證券化項目?以寫字樓和購物中心業態為例,他說,物業定位、品質和租金水平、出租率、收益年限等在很大程度上體現了未來是否具升值潛力,酒店則更重視星級檔次、平均房價 、入住率 、各項收入占比 、支出成本和收益期限等影響因素柏傲灣

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